Турбулентность, но не кризис: что происходит на рынке недвижимости КНР

Турбулентность, но не кризис: что происходит на рынке недвижимости КНР

Фото: Asia Green Real Estate

Экономисты не согласны с утверждениями западных медиа о том, что сложная ситуация на китайском рынке недвижимости может перерасти в глобальный финансовый кризис. По их мнению, нынешняя обстановка на рынке жилья в КНР — это не кризис, но турбулентность, которая пройдет к середине 2022 года, а к 2023-му сменится осторожным ростом.

Откуда ноги растут

Наблюдатели уверены, что нынешняя сложная ситуация на рынке жилья не дорастет до размеров кризиса 2014-2016 гг., поскольку Китай решил многие проблемы, предопределившие прошлый обвал рынка. В частности, к минимуму сведено влияние спекулятивного капитала на рост цен после того, как в 2017 году государство устами председателя КНР выдвинуло тезис «жилье – для жизни, а не для спекуляций». Кроме того, нет существовавшего в начале прошлого десятилетия огромного избыточного предложения жилья, когда по стране стояли целые незаселенные «мертвые города», а площадь простаивающего жилья равнялась территории всего Сингапура.

Основной причиной нынешней турбулентности экономисты называют существовавшую долгие годы практику слишком быстрой экспансии девелоперского бизнеса за счет стремительного наращивания объемов привлечения заемных средств. После того, как в середине 2020 года власти ввели ограничения на кредитование девелоперов, те не смогли привлечь достаточно средств для обслуживания уже имеющихся долговых обязательств. В результате в январе-сентябре нынешнего года китайские девелоперы объявили дефолт по облигациям на общую сумму 46,8 млрд юаней ($7,3 млрд) с ростом на 159% в годовом исчислении. С долговым кризисом столкнулся крупнейший в Китае застройщик Evergrande.

Такая ситуация привела к резкому падению уверенности банков, которые еще сильней ужали кредитование девелоперов. Чтобы привлечь капитал, застройщики начали ронять цены в целях увеличения продаж. Однако это, в свою очередь, повлекло падение уверенности покупателей, которые заняли выжидательную позицию. В результате в сентябре продажи недвижимости от 100 крупнейших застройщиков упали на 36,2% в годовом исчислении, в октябре — на 32,2%. Проседание рынка в эти два месяца вызвали наибольшую обеспокоенность, поскольку именно сентябрь-октябрь являются «золотым временем», когда на рынке недвижимости КНР традиционно царит оживление в связи с национальными праздниками. Этот феномен риелторы называют «золотой сентябрь – серебряный октябрь».

Данные опроса инвестиционной группы UBS свидетельствуют, что новую квартиру сейчас рассчитывают купить лишь 11% от общего числа потенциальных потребителей — это самый низкий показатель с кризисного 2015 года. Снижение спроса повлекло уже не искусственное, а стихийное падение цен. Оно началось с августа, и, как всегда, с малых городов. В октябре процесс стал лавинообразным: цены на первичное жилье упали в 52 из 70 крупнейших городов в КНР, на вторичное — в 64 муниципалитетах.

Чем это грозит

Провал на рынке жилья способен создать мощные проблемы для китайской экономики, ведь на сектор недвижимости, по оценкам TF Securities, приходится 13,5% национального ВВП, а с учетом сопутствующих секторов (вроде производства строительных и отделочных материалов) — более 20%. Его вклад в национальный экономический рост достигает 25%.

Таким образом, проблемы строителей могут аукнуться всей национальной экономике. «Резкое падение активности застройщиков повлечет падение спроса на стройматериалы (особенно сталь), строительную технику, бытовые приборы. Падение объема продаж земли под застройку оставят пустыми бюджеты властей на местах, которые на треть и более наполняют казну именно за счет продаж земельных участков. Это снизит инвестиционную активность местных властей», —отмечает ведущий экономист инвестиционной группы UBS Ван Тао.

По мнению экономистов, при наихудшем развитии ситуации проблемы на рынке жилья смогут уронить в следующем году темпы национального экономического развития ниже «красной черты» в 4,7%. Именно такой темп требуется на сегодня для выполнения стратегической задачи удвоения национального ВВП к 2035 году по сравнению с 2020-м.

Признаки улучшения, или когда это все пройдет

Первой реакцией властей на местах на падение цен стало стандартное: «Запретить!» Многие города в административном порядке начали вводить ограничения на падение расценок на недвижимость. Это уже практикуется в муниципалитетах провинций Шаньдун, Хунань, Ляонин, Юньнань, Хэбэй и Цзянсу.

Оперативно предприняты и более действенные меры поддержки рынка. Так, банки взяли курс на либерализацию ипотечного кредитования. В октябре они на 41% в месячном исчислении увеличили его объем ипотечного кредитования, выдав займов на 384 млрд юаней ($129,3 млрд). Кроме того, была несколько снижена процентная ставка по этим кредитам. Для нового жилья на сегодня она составляет 5,73%, для вторичного — 5,99%.

Власти также дали отмашку на расширение поддержки девелоперов на межбанковском рынке, где лишь с 10 ноября 25 застройщиков разместили ценные бумаги на 30 млрд юаней ($4,7 млрд). Это превысило общий объем привлечения капитала в строительный сектор за весь октябрь.

Экономисты уверены, что власти продолжат курс на смягчение финансовой политики в строительном секторе. Новые меры ожидаются в конце 2021 — начале 2022 годов. В результате рынок недвижимости покажет развитие по U-образной траектории, считают аналитики. В частности, в UBS прогнозируют, что в четвертом квартале падение продаж и количества новых проектов составит 15%, а в 2022 году — 10% в годовом исчислении. С точно таким же прогнозом выступает S&P Global, предрекая среднее падение цен на недвижимость по стране в 3% в 2022 году.

Абсолютное большинство экономистов уверено, что ситуация стабилизируется к середине 2022 года, а 2023-й уже покажет осторожный рост продаж и инвестиций в строительный сектор примерно на 2%. «В такой ситуации отрицательное влияние рынка на национальную экономику будет куда меньше, чем во время кризиса 2014-2016 годов», — уверены в UBS.

Что дальше

Возвращение стабильности к 2023 году не принесет надежд на новый виток бурного роста рынка недвижимости, считают экономисты. Тому есть целый ряд долгоиграющих факторов.

Во-первых, это старение населения. В UBS признают, что этот процесс способен уронить спрос на рынке недвижимости, поскольку до 2030 года на 32 млн сократится численность наиболее активной группы покупателей: людей в возрасте 25-44 лет. Вместе с тем, здесь есть своя «демографическая подушка». Дело в том, что в Китае сокращается средний размер семей, что влечет «дробление» и соответствующее увеличение числа домохозяйств. Если в 80-х годах прошлого века средняя численность домохозяйства в КНР составляла 4,41, то к 2010-му она упала до 3,1, а к 2020-му — до 2,62. «Если средний размер домохозяйства сократится до 2,4 к 2030 году, это будет означать, что количество домохозяйств увеличится еще на 60 млн. Это поддержит спрос на жилье и компенсирует эффект падения спроса», — считает старший аналитик UBS Ван Тао.

Другой важный фактор — продолжение линии властей на борьбу со спекуляциями на рынке недвижимости. Наблюдатели в один голос признают, что эта политика будет долгосрочной и не претерпит никаких изменений.

Наконец, весомую сдерживающую роль сыграет замедление темпов урбанизации. В предстоящие пять лет процент проживающего в городах населения КНР увеличится с нынешних 60,6% до 65%. Однако затем темпы урбанизации пойдут на спад. Уже сейчас, с учетом многосотмиллионной армии рабочих-мигрантов, в городах живет 75% работоспособного населения. Приток рабочих-мигрантов из деревень в города падает с каждым годом, а в отдельные периоды (например, в 2013 году) вообще наблюдается их отток. «Таким образом, цикл суперурбанизации остался позади», — констатируют эксперты.

О «конце золотого века» на китайском рынке недвижимости заговорили и инсайдеры. Менеджеры девелоперских компаний понимают, что время бурного развития сектора недвижимости в КНР закончилось, и начинают искать более стабильную работу, пускай и с более низкой зарплатой. В 2020 году менеджерам девелоперских компаний впервые не подняли, а сократили зарплату. Падение в среднем составило 5%. «Сейчас средняя ежегодная зарплата для менеджера среднего звена в девелоперском секторе составляет 600 тыс. — 800 тыс. юаней в год. Однако многие из-за неуверенности в будущем уходят в государственные компании на посты с зарплатой в два раза ниже. В среднем они теряют по зарплате 200-300 тыс. юаней в год, но зато обретают гарантии стабильности», — рассказал изданию «Цайцзин» представитель одного из операторов недвижимости.

В целом, наблюдатели уверены, что китайский рынок недвижимости переходит от структуры волнообразного развития со стремительными взлетами и болезненными падениями к более умеренному, но зато стабильному развитию.

Константин Щепин/«Россия-Китай: главное»

Поделиться: